Fissata al 30 giugno 2018 la scadenza per la trasmissione telematica dei dati contrattuali da parte delle agenzie che hanno contribuito alla stipula di locazioni brevi
LOCAZIONI BREVI
Art.4, D.L. 24 aprile 2017, n.50, convertito con modificazioni nella L. n.96/2017
Provvedimento Agenzia Entrate n.132395 del 12 luglio 2017
Risoluzione Agenzia Entrate n.88/E del 5 luglio 2017
Circolare Agenzia Entrate n.24/E del 12 ottobre 2017
Imposte dirette: nuove modalità applicative e obblighi degli intermediari
Successivamente alle due informative già inviate dallo Studio il 12 maggio 2017 e il 13 ottobre 2017, sono intervenuti chiarimenti da parte dell’Agenzia delle entrate, modifiche per via interpretativa, e novità. Diamo conto dello stato attuale delle disposizioni in vigore, ampliando le informative rese in precedenza, avvertendo che la prossima scadenza del 30 giugno 2018, per la trasmissione dei dati, riguarda soltanto gli intermediari (diversi da quelli che incassano i canoni o i corrispettivi, ovvero che intervengono nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi) che, oltre a favorire l’incontro tra domanda e offerta di abitazione, forniscono un supporto professionale o tecnico informatico nella fase di perfezionamento dell’accordo. Da ieri, 12 giugno 2018, sul sito dell’Agenzia delle entrate sono disponibili le specifiche tecniche per la trasmissione dei dati.
CONTRATTI DEFINITI LOCAZIONI BREVI. Per essere qualificati tali, e quindi rientrare nella disciplina in oggetto, devono possedere, congiuntamente, le seguenti caratteristiche:
– Immobile situato in Italia concesso in locazione ad uso abitativo. La locazione deve dunque riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, soffitte, cantine, ecc.), ovvero singole stanze dell’abitazione.
– Durata non superiore a 30 giorni. Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti (naturalmente se la durata delle locazioni intervenute nell’anno tra le medesime parti supera complessivamente 30 giorni, vanno posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto).
– Stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Entrambe le parti del contratto devono collocarsi al di fuori dell’attività di impresa (sono quindi esclusi dalla norma, ad esempio, i contratti ad uso foresteria dei dipendenti).
La verifica di tali presupposti prescinde dallo schema contrattuale utilizzato, o da come il contratto è denominato. Occorre verificare, nella sostanza, e leggendo le condizioni contrattuali, se le caratteristiche elencate sussistono o meno.
Sono compresi anche i contratti che prevedono servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, così come altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile (es. fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata). La disciplina in oggetto non è invece applicabile se, insieme alla messa a disposizione dell’abitazione, sono forniti servizi aggiuntivi non necessariamente connessi con la finalità residenziale (es. colazione, pasti, auto a noleggio, guide turistiche, interpreti). In tal caso infatti è richiesto un requisito minimo di organizzazione (es. bed and breakfast) non compatibile con la mera locazione.
La stipula può avvenire direttamente (tra persone fisiche), ovvero tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (es. agenzie immobiliari), anche attraverso la gestione di portali on line.
Ricadono nella nuova disciplina i soli contratti stipulati dal 1° giugno 2017. E’ importante dunque individuare (e provare) con esattezza la data di stipula. Non è rilevante la data del pagamento o quella di utilizzo dell’immobile, ma il momento in cui il soggetto che ha effettuato la proposta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. Per i contratti di locazione breve stipulati tramite intermediari, si considera il momento in cui il conduttore riceve conferma della prenotazione.
Le medesime regole (cfr. pagine successive) si applicano ai corrispettivi lordi (sempre per le tipologie contrattuali sopra indicate) derivanti da:
– Contratti di sublocazione;
– Contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi per oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi (es. un figlio riceve in comodato gratuito un immobile dai genitori, e a sua volta lo concede in locazione onerosa a terzi). Il comodatario diventa, sotto il profilo giuridico-fiscale, titolare di redditi diversi. Il comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile.
Non mutano dunque gli obblighi dichiarativi dei titolari dei diritti reali (proprietario, usufruttuario, ecc.), ma il comodante, nel dichiarare il reddito fondiario, non dovrà tenere conto dei corrispettivi del contratto di locazione stipulato dal comodatario (e tassato in capo a questi).
OBBLIGHI DEI SOGGETTI CHE ESERCITANO ATTIVITA’ DI INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE. E’ possibile individuare due tipologie di obblighi, a seconda del ruolo rivestito dall’intermediario (che, ribadiamo, può essere la classica agenzia immobiliare operativa sul territorio, come il gestore di portali on line).
a) L’intermediario (agenzia) si limita a mettere in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, e, per suo tramite, si giunge alla conclusione del contratto. E’ previsto in tal caso l’obbligo di comunicare i dati del contratto all’Agenzia delle entrate. Alla comunicazione non sono tenuti tutti gli intermediari che favoriscono l’incontro tra domanda e offerta di abitazione, ma soltanto coloro che, oltre a tale attività, forniscono un supporto professionale o tecnico informatico nella fase di perfezionamento dell’accordo. Occorre dunque che il conduttore abbia accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario, o aderendo alla offerta di locazione tramite la piattaforma on line. Altrimenti, se il locatore si avvale dell’intermediario soltanto per proporre l’immobile in locazione, ma il conduttore comunica poi direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario (avendo soltanto contribuito a mettere in contatto le parti, ed essendo rimasto estraneo alla fase di conclusione dell’accordo) non è tenuto a comunicare i dati del contratto.
Nei casi in cui la comunicazione deve essere effettuata, i dati del contratto (che l’intermediario è tenuto a conservare) devono essere trasmessi all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. La prima scadenza è pertanto fissata al 30 giugno 2018. La comunicazione comprende nome, cognome e codice fiscale del locatore, durata del contratto, corrispettivo lordo e indirizzo dell’immobile. Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.
L’inadempimento (omessa, incompleta o infedele comunicazione), è punito con la sanzione pecuniaria da € 250 a € 2000, ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero (per i casi di incompletezza/infedeltà) nel medesimo termine viene effettuata la trasmissione corretta dei dati. L’incompleta o errata comunicazione non è sanzionata se causata dal comportamento del locatore. L’intermediario non è infatti tenuto a verificare l’autenticità dei dati (ne rimane responsabile il locatore), fermo restando che può/deve tenere conto anche di informazioni di cui comunque viene in possesso. Ipotizziamo che il locatore comunichi la sua partita IVA per la fattura di intermediazione: da questa informazione l’intermediario comprende che il locatore agisce nell’esercizio di impresa, e quindi è estraneo alla normativa in oggetto (pertanto la comunicazione può non essere inviata).
L’intermediario che si avvale di altri intermediari è tenuto ad effettuare la comunicazione: immaginiamo un’agenzia immobiliare che si avvale di una piattaforma on line per concludere il contratto di locazione richiestogli dal locatore. Ebbene, tale agenzia (e non la piattaforma) dovrà provvedere a comunicare i dati del contratto (per evitare duplicazioni negli adempimenti, nel caso, l’agenzia dovrà rendere nota al gestore della piattaforma on line la veste nella quale opera).
Il recesso esime dalla comunicazione (sempre che non residui comunque un periodo di effettiva validità del contratto). Se esercitato a trasmissione già avvenuta, la comunicazione dovrà essere rettificata dall’intermediario.
b) L’intermediario incassa i canoni o i corrispettivi (sempre con riferimento alla tipologia di contratti in oggetto), ovvero interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, ovviamente per conto del cliente. In tal caso (e solo in tal caso, tipico dei portali on line, molto più raro per le tradizionali agenzie immobiliari) l’intermediario stesso acquisisce il ruolo di sostituto di imposta, ed è tenuto ad operare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito (la base imponibile è dunque pari al canone dovuto al proprietario dall’agente), versandola poi con modello F24, e certificandola al percettore (i dati necessari per l’adempimento devono essere conservati).
Tale certificazione sostituisce l’obbligo di comunicazione di cui sopra. Il riferimento agli intermediari che intervengono nel pagamento deve essere valutato con attenzione, in quanto potrebbe condurre ad una estensione dei soggetti chiamati all’obbligo.
La ritenuta deve essere versata entro il 16 del mese successivo (per effetto di una serie di proroghe la prima scadenza è stata fissata al 16 ottobre 2017, per i canoni pagati dall’11 settembre 2017, sui contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, cfr. nostre precedenti informative). Il codice tributo è il 1919. Il recupero in compensazione, mediante F24, delle eventuali eccedenze di versamento delle ritenute dai successivi pagamenti di competenza del medesimo anno, richiede il codice tributo 1628 (6782 se lo scomputo avviene dai pagamenti di competenza dell’anno successivo).
Se il pagamento avviene mediante assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, in quanto privo della materiale disponibilità delle risorse finanziarie, non è tenuto alla ritenuta, anche se l’assegno è consegnato per suo tramite al locatore.
In caso di pagamento mediante carte di pagamento (es. carte di credito, di debito, prepagate), gli intermediari finanziari autorizzati (banche, Poste Italiane s.p.a., istituti di pagamento, di moneta elettronica), così come le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro in Internet (es. PayPal) non sono tenuti ad effettuare la ritenuta (non sono loro infatti a svolgere attività di intermediazione immobiliare: la ritenuta dovrà essere effettuata pertanto dall’intermediario che incassa il canone o interviene nel pagamento).
La ritenuta deve essere effettuata anche dall’intermediario che ha delegato soggetti terzi all’incasso del canone e all’accredito del relativo importo al locatore.
Ove sia applicata l’opzione per la cedolare secca, l’importo trattenuto coincide il più delle volte con l’imposta dovuta (limitatamente ai canoni incassati dall’intermediario – dal momento che non si può escludere che l’intermediario incassi soltanto una parte dei canoni, sia per mutate disposizioni del titolare, sia per inadempienza del conduttore – si tratta comunque di eventi piuttosto rari, trattandosi di locazioni di breve durata, con pagamenti di solito anticipati e non ripartiti in rate).
In caso contrario (tassazione ordinaria a scaglioni), la ritenuta rappresenta un mero acconto che il titolare (una volta calcolata l’imposta sul totale dei propri redditi, ivi compresi quelli in oggetto) detrae dall’imposta dovuta. Si tenga presente che non devono essere assoggettati a ritenuta depositi cauzionali, caparre o penali, in quanto somme diverse dal corrispettivo. Tuttavia la norma, in quanto riferita ai corrispettivi lordi, assoggetta a ritenuta anche i rimborsi delle spese sostenuti dal locatore (ordinariamente esclusi dal reddito fondiario). Detto altrimenti, le spese per servizi accessori non concorrono al corrispettivo lordo (su cui si applica la ritenuta) soltanto quando sono sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore in modo specifico sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti. La stessa provvigione, se riaddebitata dal locatore al conduttore nel canone, o trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore, concorre al corrispettivo lordo integralmente soggetto a ritenuta.
Le sanzioni sono quelle ordinariamente previste per le ritenute omesse e/o per gli omessi/tardivi versamenti. In particolare (salvo ravvedimento), la mancata applicazione della ritenuta da parte dell’intermediario è soggetta alla sanzione amministrativa pecuniaria pari al 20% dell’ammontare non trattenuto.
Attenzione: l’intermediario che incassa i canoni o i corrispettivi, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile anche del pagamento dell’imposta di soggiorno, del contributo di soggiorno, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.
Quando l’intermediario non incassa canoni e corrispettivi per conto del proprio cliente, né interviene nel relativo pagamento, fermi restando gli obblighi di trasmissione e conservazione dei dati, non si realizza nessuna sostituzione di imposta (e nessuna ritenuta dovrà essere effettuata e versata da parte dell’agenzia, né dovrà essere predisposta la relativa certificazione unica).
TASSAZIONE. Ai redditi prodotti da tali contratti si applicano le disposizioni relative alla c.d. cedolare secca (art.3, D.Lgs. n.23/2011, per la quale cfr. nostre precedenti informative – tassazione separata rispetto agli altri redditi posseduti dal titolare, pur rilevando il relativo reddito ai fini del calcolo dell’ISEE), con aliquota pari al 21% (in caso di opzione, altrimenti la tassazione avviene previo cumulo con gli altri redditi prodotti dal titolare, e pertanto in funzione dello scaglione Irpef di appartenenza, scomputando poi dall’imposta lorda la ritenuta subita).
In caso di comproprietà, qualora il contratto di locazione è stipulato da uno solo dei proprietari (con ritenuta pertanto applicata soltanto a questi), esclusivamente il comproprietario che ha stipulato il contratto potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo, o (in assenza di capienza per scomputarla dall’imposta dovuta sul reddito complessivo) chiedere il rimborso della maggior ritenuta, subita sulla quota di reddito a lui non imputabile. Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o il regime ordinario.
Ecco dunque i casi in cui la ritenuta non assolve definitivamente il tributo, essendo necessario un ricalcolo (riliquidazione dell’imposta in sede dichiarativa) da parte del locatore:
Tassazione ordinaria (diversa dalla cedolare secca).
Ritenuta non subita (es. canoni incassati dagli intermediari prima del 12 settembre 2017).
Ritenuta effettuata dall’intermediario in assenza dei presupposti.
Ritenuta subita maggiore dell’imposta dovuta.
In caso di recesso dal contratto, la ritenuta già versata è recuperata dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi, o (nei termini di legge) richiesta a rimborso. Potrà essere direttamente restituita al locatore e recuperata dall’intermediario in compensazione, se la disdetta del contratto è antecedente alla certificazione della ritenuta.
L’opzione per la cedolare secca si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi, ovvero, se il contratto viene registrato (per obbligo o facoltà), in tale sede. Il locatore può effettuare l’opzione per ciascuno dei contratti stipulati. Se però sono locate singole porzioni della medesima abitazione per periodi in tutto o in parte coincidenti, l’opzione per il primo contratto vincola anche l’opzione per il contratto successivo.
Anzio, 13 giugno 2018
Vincenzo Pollastrini
Dottore commercialista
